一、项目概况 

　　（一）项目名称：屯昌县雨水岭郊野公园项目。 

　　（二）项目定位：打造出一个文化、农业、体育、综合素质拓展教育和民俗、美食商业街为一体的综合性郊野公园。 

　　（三）项目功能：目前海南的中部区域缺少综合性郊野公园，本项目为屯昌县打造出一个文化、农业、体育、综合素质拓展教育和民俗、美食商业街为一体的综合性郊野公园，填补海南岛中部区域在综合郊野公园的空白，丰富当地人民及游客娱乐生活和旅游产品内容。本项目对提升屯昌城市建设和城市形象、优化当地旅游业结构、提升当地旅游目的形象、加快推进海南国际旅游岛建设起到良好助推作用。 

　　（四）项目选址：本项目位于海南省屯昌县屯昌中线高速屯昌互通旁，由屯昌大道、海屯高速、屯大线三条道路围成的一个三角形区域，项目东侧为海三高速，西侧为屯大线。项目地点位于此处，交通便捷，距海口70公里，距琼海60公里，距儋州90公里，属于一小时海岛生活圈。 

 

　　（五）项目规模： 

　　项目一期用地为300亩，分别为： 

　　1.艺术学院用地，用地面积：80亩。 

　　2.商业服务用地，用地面积：44亩。 

　　3.林地，用地面积：115亩。 

　　4.居民用地，用地面积：70亩。 

　　项目主要分二期开展。目前开展的一期项目用地面积300亩，总建筑面积110000㎡，主要为： 

　　1.民俗主题酒店：用地70亩，建筑面积15000㎡。 

　　2.综合游公园：用地80亩，建筑面积60000㎡。 

　　3.民俗商业街和特色美食街：用地44亩，建筑面积35000㎡。 

　　4.林间露营基地：用地115亩。 

　　项目一期投资预算约4亿元，投资强度超过200万元/亩。项目建成后将实现年利税达2000万元。 

　　 

　　（六）主要目标 

　　1．在建设全岛自贸实验区和中国特色自贸港的背景下，在海南的中部区域，缺少综合性郊野公园。此项目结合屯昌当地的交通优势，环境优势及区位优势，打造出一个文化、农业、体育、综合素质拓展教育和民俗、美食商业街为一体的综合性郊野公园。添补海南岛中部区域在这一块的空白 ，提升屯昌城市建设和城市形象，加快推进海南国际旅游岛建设起到良好助推作用； 

　　2．项目实施后预计能形成年接待能力十万人次以上，能给屯昌带来持续巨大的效益，预计带动就业约1000人。 

　　（七）招商对象 

　　重点引进国内3大主题公园集团、全球前10大主题公园集团或备品牌和规模优势的龙头文旅大型集团，在自贸区或粤港澳大湾区对郊野公园、文旅产业具有投资经验、产业资源和金融资源的优先。 

　　（八）商业模式  

　　以“全产业链+新科技+大IP”为主导模式，坚持公园和人文化相结合，以文化内涵丰富、科技含量高、全产业模式、全球知名IP作为本项目经营特色，即以郊野公园为核心引擎，配套酒店住宿、演艺、商业娱乐综合体等，带动雨水岭周边大面积建设，吸引大型地产集团，如万达、恒大、融创等后续投资。 

　　本郊野公园内，有歌舞表演、水幕电影、游行等构成的丰富旅游演艺内容，餐饮、商品等供应一应俱全，使得园内的多种娱乐消费配套商业模式趋于综合、系统和完整。本项目将室外郊野公园、酒店住宿、演艺、商业娱乐融为一体，塑造新的文化旅游城，规划项目第二期将以当地文化为核心，新建仿古类建筑，开辟时尚商业街区、融合表演、购物、亲子等元素，形成主题卖点和特色业态发展的多元化融合，围绕一期郊野公园项目，进一步发挥商业购物、酒店、养生、养老等文化创意产业中的更多业态商业功能，以实现多业态并存、相辅相成的产业融合发展。 

　　本项目着重打造地域特色，以民俗文化为母题，添补海南岛中部区域在这一块的空白 ，提升屯昌城市建设和城市形象，加快推进海南国际旅游岛建设起到良好助推作用。 

　　　　二、项目可行性分析  

　　　　（一）市场前景分析  

　　中国主题公园处于快速发展阶段，已形成集团连锁化经营 的格局，龙头企业借助品牌优势加快扩张，龙头企业市场份额进一步提升。主题公园行业前景光明，国内市场潜力巨大。主题公园市场发展成熟，马太效应显著，迪士尼乐园和SeaWorld主题乐园为发展较为成功的主题公园。2018年十大主题公园集团的总入园人次首度突破五亿，约为全球人口总数的7%，同比增长5.4%。中国有3家企业入围，接待游客人次增幅远高于其他国际主题公园。此外，我国主题公园分布不均，以器械类游乐园为主，以文化民俗为主题的公园少之又少，这对以民俗文化为母题的雨水岭郊野公园是前所未有的发展机遇。 

　　2000年以来，国家大力扶持海南旅游产业发展，使海南旅游产业逐步走上旅游投资国际化、客源市场国际化、旅游企业管理国际化的发展轨道。2020年海南接待的国外内游客将达到1120-1330万人，2020年海南酒店业的年市场容量将达到3000万人次左右，对于已有相当基础的海南旅游业来说，这样的发展速度与规模已经相当可观。 

　　（二）投资回报分析  

　　根据项目功能定位，本项目的收入主要包括五个部分：门票收入、公园项目收入、客房收入、餐饮收入和其他收入。本项目预估回收期在2~3年，项目运营期内收入十分可观，期年度平均息税前投资回报率（ROI）高于行业投资平均回报率水平。 

　　（三）国家层面政策支持 

　　2018年印发的中央12号文件中，围绕海南建设自贸区（港）提出了“三区一中心”的四大战略定位，第三大定位即为着力打造国际旅游消费中心。明确支持海南建设国际旅游消费中心，大力推进旅游消费领域对外开放，积极培育旅游消费新热点，下大气力提升服务质量和国际化水平，打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游消费胜地。在健康医疗方面，提出大力发展国际医疗旅游和高端医疗服务，对需进口的、关税税率较高的部分医疗器械适当降低关税。在“健康中国2030”规划纲要中明确积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。 

　　2009年，国务院颁发《关于加快发展旅游业的意见》，并于同年颁布了《文化产业振兴规划》，提出建设拥有自主知识产权，高技术含量和中国文化特征的主题公园；随后，又对主题公园发展进行了一系列规范政策； 2016年，住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年，全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇；《“十三五”旅游业发展规划》也提出，推动景区娱乐模式，引进国际主题游乐品牌，推动本土主题企业集团化。 

　　（四）海南政策支持  

　　海南为招商企业提供税收优惠、财政扶持、一企一策等方面的政策支持。 

　　税收优惠包括：鼓励行业的企业所得税按15%征收，地区总部、上市公司等可叠加享受财政补助与奖励（例如国际贸易的实际税负为10-12%）；高端人才、紧缺人才的个人所得税按15%征收；鼓励行业新增境外所得可免征企业所得税。各地出台了支持总部经济发展的若干政策，对新落户企业提供办公用房补贴、经营贡献奖励、人才奖励、集聚区奖励、培育奖励在内的六大才成补贴。《百万人才进海南行动计划（2018 – 2025年）》也从开放人才引进、积极人才培育、创新载体建设及创业支持方面为来琼人企业人才提供支持。目前，海南省发展改革委不断完善服务企业发展机制，推动《实施“一企一策”推动重点产业高质量发展的措施(第一批)》落地见效。 

　　另外，在跨境资金流动便利方面，海南对企业开放跨境融资和跨境证券投融资便利，放宽个人跨境交易限制，海南引入企业可自由贸易账户（FT账户），实现跨境资金流动便利，并提供合格境内有限合伙人（QDLP）、合格境外有限合伙人（QFLP）试点额度。在土地价格方面，建设用地保障对重大招商项目予以重点倾斜，土地价格将给予相应优惠。 

　　2011年，海南省人民政府印发《关于支持文化产业加快发展若干政策的通知》（琼府〔2011〕54号），对规模化、集聚化、专业化程度高的省级以上文化主题公园予以支持，并提出“对引进国内外著名文化企业总部（含地区总部）、文化主题公园、文化产业园区（基地）和国际知名品牌的大型文化活动及体育赛事等，采取“点对点”招商方式和“一企一策、一事一议”的政策予以支持。对经省政府审批同意的文化主题公园规划项目中的应税土地，依法按当地（市县）土地使用税的最低税额标准征收城镇土地使用税。” 

　　未来随着海南自由贸易港的建设推进，在货物、人员、资金、数据等方面跨境便利政策将进一步细化落地，为海南酒店行业发展提供全方位的政策支持。 

　　（五）优势分析 

　　1.政策优势。海南自贸港的政策利好，“零关税、低税率、简税制”的税收安排将有效降低企业经营成本及利于企业招聘高端人才。在资金、人员、货物进出管理上将会施行最开放的政策，能极大的吸引国内外游客到海南参访，增加本项目的消费客户量。 

　　2.区位优势。用开放的眼光来看，海南是国际物流版图的中心位置。此外，海南是海上丝绸之路重要节点，坐拥国内和“一带一路”沿线国家两个广阔市场，可打造成联通国际国内两个市场的“双向阀门”和汇集国内外先进资源的开放高地，为酒店行业发展提供巨大的市场空间。 

　　3.企业服务优势。当地拥有尊商、重商、亲商、爱商、扶商的良好环境。当地政府制定了与企业的沟通联席会议制度、领导干部直接联系服务企业制度，建立实行一个重点产业、一个挂帅领导、一个牵头部门、一个招商分队的“四个一”招商机制，积极为项目企业提供政策信息、银企对接、产业升级等全方位服务，并为本项目与当地优势产业布局提供链接与配套服务，促进项目产业形成“洼地效应”。 

　　（四）项目选址优势  

　　本项目位于海南省屯昌县屯昌中线高速屯昌互通旁，由屯昌大道、海屯高速、屯大线三条道路围成的一个三角形区域，项目东侧为海三高速，西侧为屯大线。项目地点位于此处，交通便捷，距海口70公里，距琼海60公里，距儋州90公里，属于一小时海岛生活圈。 

　　 

　　图 1 本项目选址图 

　　  

　　1.海南区位优势。海南内靠粤港澳大湾区、华南经济圈，外临东南亚地区，处于中国-东盟自由贸易区的地理中心位置，是往来“两洲”（亚洲、大洋洲）和“两洋”（太平洋、印度洋）的必经之地，也是通往“两亚”（东南亚、东北亚）的“十字路口”。另一方面，海南靠近国际海运主航道，是“一带一路”重要战略支点，拥有区域中心位置，沿海、沿边、岛屿等地缘优势，将成为不同区域之间的重要交通枢纽，成为我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户，为建设全球消费精品展示中心提供了良好的区位条件支撑。此外，海南省具备得天独厚的热带和海洋资源，全国最好的生态环境、全国最美的热带雨林和“阳光、海水、沙滩、绿色、空气”等旅游资源优势，可为参展参会人员提供良好的商务旅游环境。 

　　2.屯昌县区位优势。屯昌县，地处海南岛中部偏北，五指山北麓，东与定安县交界，东南接琼海市，西南连琼中县，西北靠澄迈县。国道海榆中线纵贯全县，是连结中北部市县的交通枢纽，北距海口市仅56公里，属于海口经济圈。土地总面积1231.5平方公里，总人口27.1万人，全县生态系统保护较好，自然条件得天独厚，环境质量优越，屯昌县借助体育赛事发展旅游产业的同时，还在不断完善各项基础设施，投资建设了县体育馆等一批能承办大型节庆活动和体育赛事的基础设施。 

　　（五）项目短板分析 

　　本项目短板在投资、建设、运营方面，对此有如下建议： 

　　1.建设单位从项目的建设期起，就应该要开始开展广告宣传工作，积极开展多渠道营销战略，以降低和规避市场风险，保证项目的入住率和销售价格，创造较好的经济和社会效益。 

　　2.在工程建设和运营管理中，需要切实做好节能、节地、节水、节材工作。设计和施工必须按照有关技术规范执行，保证项目建设的安全性。 

　　3.项目总投资大，面对复杂多变的市场形势，项目业主应具有危机意识，须增强风险管理意识，不仅要通过积极有效的管理手段，合理规避建设风险，保证项目顺利实施，确保项目工期、成本、质量满足建设目标要求，而且要采取合理有效的市场营销策略，应对市场风险，为实现项目开发目标奠定良好基础。 

　　4.项目运营过程中需要注重培养和储备优秀的国际化郊野公园人才，引进具有国内外先进经验的高级人才，提升项目内部员工适应国际旅游岛建设的各项技能和专业知识，储备精通英语或小语种语言、熟悉本土风土人情、拥有国际知识的复合型人才，招聘素质过硬、了解国际礼仪知识的基层服务管理人员。 

　　　三、项目规划与配套支持  

　　　　（一）地块现状 

　　目前该项目选址地块用地性质暂定为为商业用地，项目建设用地符合屯昌县相关用地规划。且场地内现状土地产权明晰，拆迁量小，便于近期可快速启动，远期向外拓展空间有一定的用地规模。 

　　（二）周边建设和城市配套【无资料】  

　　1.方便快捷的城际交通网络。 

　　2.依托多元交通方式，构建无缝换乘的交通支撑系统。 

　　3.基础设施配套完善。 

　　4．“五网”配套设施齐备，提供5G升级网络套餐。 

　　（四）机制保障 

　　当地政府通过组建各类酒店行业工作小组，出台相关政策和便利措施，为当地酒店行业发展提供了机制保障，包括： 

　　1.搭建专项工作小组和启动规划 

　　为本项目组建专项工作小组，由当地县委副书记、县委常务副主任担任小组组长，县发展改革委、县财政局、县水务局等职能部门领导单位组员，组织相关专业团队针对本开展前期调研、编制规划、时序设计等工作，制定项目落地细则，紧抓项目各类配套设施的落实。 

　　2.启动基础设施建设 

　　推进产业和生活配套等基础设施项目立项、规划、建设。包括专用深水码头、直升机停机位、仓库、堆场、定制厂房、办公楼和生活配套设施等。 

　　3.申请特别政策 

　　依托自由贸易区政策，从产业支持、资金补贴、监管放开、税收减免、人才引进和政府服务便利等 6 个方面向国家、省直有关部门申请特别政策许可，支持力度向本项目倾斜。 

　　下一步，当地政府将依法依规保障项目用地需求，落实国家及省、市层面各项优惠政策并加快推进周边城市基础设施建设。 

　　四、小结  

　　本项目是将屯昌打造成海南中部旅游服务中心的重要组成部分，在建设全岛自贸实验区和中国特色自贸港的背景下，在海南的中部区域，缺少综合性郊野公园。此项目结合屯昌当地的交通优势，环境优势及区位优势，打造出一个文化、农业、体育、综合素质拓展教育和民俗、美食商业街为一体的综合性郊野公园。添补海南岛中部区域在这一块的空白 ，对提升屯昌城市建设和城市形象，加快推进海南国际旅游岛建设起到良好助推作用。项目吸引更多的商业人士及旅游人士入住，促进当地贸易、商业、旅游业的发展，有助于使琼中从通过型旅游城市向旅游目的地转变。同时，可增加当地的财政税收，并提供大量的服务岗位，解决缓解当地的就业问题，并带动当地居民积极发展旅游业及相关服务产业，将极大的提高当地居民的生活水平和生活质量，促进该地区社会经济、文化繁荣，其意义重大，具有很高的社会效益。